■1. 価格戦略は「設備負荷の強さ」を軸に決める（最重要）
棚卸しで整理した設備負荷は、
価格戦略の“基準値”になります。
●設備負荷が強い物件
電力容量が大きい
排水が強い（油分OK）
天井高が高い
車両動線が広い
床荷重が強い
消防設備が整っている
→ 賃料・売却価格を強気に設定できる
●設備負荷が弱い物件
電力が弱い
排水が雑排水のみ
天井が低い
車両動線が悪い
消防設備が古い
→ 価格を強気にすると決まらない／売れない
設備負荷の棚卸し結果をそのまま価格戦略の軸にすることで、
価格設定の失敗が激減する。
■2. 「土地条件」を価格に反映する（物流系は特に重要）
土地の棚卸し結果は、
物流系の需要に直結するため、価格に大きく影響します。
●土地条件が強い場合
前面道路が広い（6m以上）
間口が広い
敷地が広い
駐車スペースが多い
→ 物流系が使えるため、価格を上げられる
●土地条件が弱い場合
道路が狭い
間口が狭い
駐車スペースが少ない
→ 物流系が使えないため、価格を下げる必要がある
土地条件は、
設備負荷よりも価格に影響するケースが多い。
■3. 「建物の合法性」を価格に反映する（売却では必須）
合法性の棚卸し結果は、
売却価格を大きく左右します。
●合法性が強い場合
建築確認済証あり
検査済証あり
増築部分が合法
越境なし
→ 銀行融資が通りやすく、価格を上げられる
●合法性が弱い場合
増築部分が未申請
検査済証なし
越境あり
→ 融資が通らず、価格を下げざるを得ない
合法性は、
売却価格の“隠れた決定要因”です。
■4. 「現況の棚卸し」を価格に反映する（改善の優先順位が決まる）
現況の棚卸し結果は、
改善すべきポイントと価格の調整幅を決めます。
●現況が良い場合
床が綺麗
雨漏りなし
シャッターが新しい
外壁が綺麗
排水が詰まらない
→ 価格を上げられる／強気で募集できる
●現況が悪い場合
床のひび割れ
雨漏り
シャッター故障
外壁劣化
排水詰まり
→ 価格を下げるか、小さな改善をしてから募集する
現況は、
内見の印象を決めるため、価格戦略の最重要要素。
■5. 「収益の棚卸し」を価格に反映する（売却価格の核心）
収益の棚卸し結果は、
売却価格の“直接的な根拠”になります。
●収益が強い場合
長期入居者
滞納なし
安定した賃料
修繕履歴が明確
→ 売却価格を高く設定できる
●収益が弱い場合
空室
滞納あり
短期入居が多い
修繕履歴が曖昧
→ 売却価格を下げる必要がある
収益は、
買い手の銀行評価に直結するため、価格戦略の中心。
■6. 「ターゲット業種」を価格に反映する（貸す人は必須）
棚卸し結果から、
最も適合する業種を決めることで価格戦略が明確になる。
●ターゲット業種が広い場合
→ 価格を上げられる
●ターゲット業種が狭い場合
→ 価格を下げる必要がある
ターゲット業種は、
価格戦略の“方向性”を決める要素。
■7. 棚卸し結果を「価格戦略シート」にまとめると成功率が上がる
棚卸し結果を以下の形式でまとめると、
価格戦略がブレなくなります。
●価格戦略シート（例）
設備負荷：強い／弱い
土地条件：強い／弱い
合法性：強い／弱い
現況：良い／悪い
収益：強い／弱い
ターゲット業種：広い／狭い
結論：強気／中間／弱気の価格設定
このシートを作るだけで、
価格設定の失敗がほぼゼロになる。
■まとめ：棚卸し結果を“価格戦略”に落とし込むと失敗しない
棚卸し結果を価格戦略に反映することで、
・価格設定が正確になる
・売却が止まらなくなる
・賃貸が早く決まる
・長期安定化する
・買い手・借り手の信頼が上がる
つまり、
棚卸し → 価格戦略化
が、工場・倉庫の売却・賃貸の成功率を最大化する方法です。
次回は、
「売る人・貸す人の20回目：価格戦略を“募集戦略”に変換する方法」
をまとめます。
