工場・倉庫の賃貸で最も重要なのは、
「物件の設備負荷」と「借り手の事業内容」が適合しているかどうか
です。
川口市周辺は築古物件が多く、
・電力
・排水
・消防
・車両動線
などの設備負荷が弱い物件が多いため、
事業内容と合わない借り手が入ると、契約後に必ずトラブルになります。
所有者が設備負荷を正しく理解しておくことで、
・適合する借り手を選べる
・賃料設定を誤らない
・契約後の負担を避けられる
という大きなメリットがあります。
■1. 電力負荷 × 機械系事業の適合性（最重要）
●適合する事業
・金属加工
・樹脂加工
・印刷
・食品加工（機械多め）
●適合しない事業
・三相200Vが必須なのに単相しかない
・同時稼働で容量不足になる業種
・電力増設が難しい立地の業種
●所有者が判断すべきポイント
・引込の太さ
・契約容量
・増設の可否
・電柱位置と引込ルート
電力負荷が弱い物件に機械系事業を入れると、必ず追加工事で揉める。
■2. 排水負荷 × 水を使う事業の適合性
●適合する事業
・洗浄系
・食品加工
・染色
・水を使う軽作業
●適合しない事業
・油分を含む排水
・薬品を含む排水
・大量排水が出る業種
●所有者が判断すべきポイント
・排水管の太さ
・排水経路
・雑排水か汚水か
・劣化状況
排水負荷が弱い物件に水系事業を入れると、必ず排水工事で揉める。
■3. 天井高 × 物流・棚設置の適合性
●適合する事業
・EC物流
・軽貨物
・棚を組む保管業
・大型機械を入れる業種
●適合しない事業
・天井高が低い物件
・梁が低く棚が組めない物件
・シャッター高さが不足する物件
●所有者が判断すべきポイント
・天井高（最低3m）
・梁の位置
・シャッター高さ
天井高が低い物件は、物流系が絶対に使えない。
■4. 車両動線 × 物流事業の適合性
●適合する事業
・配送拠点
・軽貨物
・小規模物流
・荷物の出入りが多い業種
●適合しない事業
・4t車が入らない
・敷地内で転回できない
・道路で停車できない地域
●所有者が判断すべきポイント
・前面道路の幅
・入口の角度
・電柱・ガードレールの位置
・敷地内の動線
車両動線が悪い物件に物流系を入れると、事業が成立せず契約解除になる。
■5. 消防負荷 × 火気使用事業の適合性
●適合する事業
・溶接
・塗装
・火気を使う加工業
・可燃物を扱う業種
●適合しない事業
・消防設備が弱い物件
・増築部分が未申請
・防火区画が不十分な物件
●所有者が判断すべきポイント
・火災報知器
・消火器
・屋内消火栓
・防火区画
・増築部分の申請状況
消防負荷が弱い物件に火気使用業種を入れると、消防署から指摘が入り大規模工事になる。
■6. 設備負荷が弱い物件に“合う事業”を知ることが重要
川口市周辺の築古物件は、設備負荷が弱いケースが多いため、
設備負荷に合う事業を選ぶことが所有者の最大の戦略です。
●設備負荷が弱い物件に向く事業
・軽作業
・検品・梱包
・小規模保管
・事務所兼作業場
・軽貨物の拠点
●設備負荷が強い物件に向く事業
・機械加工
・水を使う業種
・火気使用業種
・物流拠点
■まとめ：設備負荷と事業の適合性を理解することが“トラブル防止の核心”
所有者が設備負荷を正しく理解し、
事業内容と適合する借り手を選ぶことが、
契約後のトラブルを最も減らします。
設備負荷を理解している所有者ほど、
・賃料設定を誤らない
・設備負荷に合う借り手を選べる
・契約後の負担が減る
というメリットを得られます。
次回は、「設備負荷が弱い物件を“決まりやすくする方法”（所有者向け）」について解説します。
