工場・倉庫の賃料は、
広さ × 立地 × 設備負荷
で決まります。
しかし川口市周辺は築古物件が多く、設備負荷の差が大きいため、
設備負荷を理解していない所有者ほど賃料設定を誤りやすい
という特徴があります。
設備負荷が弱いのに高く設定すると決まらず、
設備負荷が強いのに安く設定すると損をします。
ここでは、所有者が賃料設定で必ず押さえるべき「設備負荷と賃料の関係」を体系化しました。
■1. 電力容量は賃料を大きく左右する（最重要）
●電力が強い物件は賃料が高くなる
・三相200Vの引込が太い
・増設が容易
・機械系の業種が使える
→ 需要が高い
●電力が弱い物件は賃料が下がる
・単相のみ
・契約容量が小さい
・増設に大きな工事が必要
→ 機械系の事業者が使えない
●賃料への影響
＋1,000〜2,000円／坪 が目安。
■2. 排水設備は“使える業種の幅”を決める
●排水が強い物件は賃料が高い
・油分を含む排水が可能
・排水管が太い
・排水経路が明確
→ 加工系・洗浄系の業種が使える
●排水が弱い物件は賃料が下がる
・雑排水のみ
・排水管が細い
・劣化している
→ 水を使う業種が使えない
●賃料への影響
＋1,000〜1,500円／坪 が目安。
■3. 天井高は“用途の幅”を決める
●天井高が高い物件は賃料が高い
・棚を組める
・物流に使える
・大型機械が入る
→ 需要が広い
●天井高が低い物件は賃料が下がる
・用途が軽作業に限定
・棚が組めない
・車両の積み下ろしがしづらい
●賃料への影響
＋500〜1,000円／坪 が目安。
■4. 車両動線は“事業の成立”に直結する
●車両動線が良い物件は賃料が高い
・4t車が入る
・敷地内で転回できる
・前面道路が広い
→ 物流系の需要が高い
●車両動線が悪い物件は賃料が下がる
・道路が狭い
・入口が曲がれない
・停車ができない
→ 物流系が使えない
●賃料への影響
＋1,500〜3,000円／坪 が目安。
■5. 消防設備は“火気使用の可否”を決める
●消防設備が整っている物件は賃料が高い
・火災報知器
・消火器
・屋内消火栓
・防火区画
→ 火気使用の業種が使える
●消防設備が弱い物件は賃料が下がる
・古い設備のまま
・増築部分が未申請
→ 火気使用の業種が使えない
●賃料への影響
＋500〜1,000円／坪 が目安。
■6. 設備負荷が強い物件は“高くても決まる”
設備負荷が強い物件は、
・使える業種が広い
・追加工事が少ない
・事業がスムーズに立ち上がる
ため、賃料が高くても決まりやすいです。
逆に設備負荷が弱い物件は、
・使える業種が限定
・追加工事が必要
・事業が立ち上がりにくい
ため、賃料を高く設定すると決まりません。
■7. 所有者が賃料設定で失敗する典型例
●1. 内部が綺麗だから高く設定する
→ 設備負荷が弱ければ決まらない。
●2. 広いから高く設定する
→ 広いほど車両動線・設備負荷の問題が出やすい。
●3. 以前の入居者の賃料を基準にする
→ 市場は毎年変動。築古物件は下がりやすい。
●4. 設備負荷を把握せずに賃料を決める
→ 借り手の事業内容と合わず、契約後にトラブル。
■まとめ：賃料設定は“設備負荷の強さ”で決めるのが正解
所有者が賃料設定で最も重視すべきは、
設備負荷が強いか弱いか
です。
設備負荷を正しく把握して賃料を設定することで、
・適正な募集賃料
・適合する借り手の選定
・契約後のトラブル防止
につながります。
次回は、「設備負荷と事業の適合性（所有者向け）」について解説します。
