■1. 軽作業系（検品・梱包・組立）
●最適物件の条件
電力：弱くてもOK（単相中心）
排水：雑排水でOK
天井高：2.8〜3mあれば十分
床荷重：軽作業なら問題なし
車両動線：軽・2tで十分
消防：簡易設備でOK
●避けるべき物件
天井が極端に低い（2.5m以下）
電力容量が不明
排水が詰まりやすい
軽作業は最も物件選びの自由度が高い。
安い物件でも十分成立する。
■2. EC小規模発送（ネットショップ・物販）
●最適物件の条件
電力：弱くてOK
排水：ほぼ使わない
天井高：最低2.8m
車両動線：軽バンが入れば十分
事務所スペース：必須
セキュリティ：最低限必要
●避けるべき物件
入口が狭く荷物の出し入れが困難
雨漏りがある
事務所が極端に使いづらい
ECは“入口の使いやすさ × 事務所の使いやすさ”が最重要。
■3. アパレル保管・検品
●最適物件の条件
湿気が少ない
雨漏りがない
天井高：最低3m
電力：弱くてOK
排水：不要
床が綺麗
●避けるべき物件
湿気が強い
雨漏りがある
床が汚い
アパレルは“湿気・雨漏り・床”の3つが命。
設備負荷より環境が重要。
■4. 事務所兼倉庫
●最適物件の条件
事務所が使いやすい
倉庫部分が最低3m
電力：弱くてもOK
車両動線：軽・2tで十分
駐車場：複数台あると良い
●避けるべき物件
事務所が暗い・狭い
トイレが極端に古い
駐車場がない
事務所兼倉庫は“事務所の質”が最重要。
倉庫より事務所で決まる。
■5. 軽貨物拠点（宅配・ルート配送）
●最適物件の条件
車両動線が良い
駐車場が多い
入口が広い
天井高は低くてもOK
電力は弱くてOK
●避けるべき物件
前面道路が狭い
駐車場がない
入口が狭い
軽貨物は“車両動線 × 駐車場”がすべて。
設備負荷はほぼ不要。
■6. クリエイター系（撮影・制作・スタジオ）
●最適物件の条件
天井高が高い（3m以上）
光が入る
雰囲気が良い
電力は弱くてもOK
排水は不要
●避けるべき物件
天井が低い
雰囲気が悪い
照明が暗い
クリエイター系は“雰囲気 × 天井高”が最重要。
設備負荷より空間の質で決まる。
■7. 小規模加工（軽い機械作業）
※設備負荷が少し必要な業種
●最適物件の条件
電力：最低20〜30kVA
三相200Vが使える
排水が最低限使える
天井高：3m以上
床荷重：最低1t程度
●避けるべき物件
電力容量が不明
三相が弱い
排水が極端に弱い
小規模加工は“電力 × 排水 × 天井高”が命。
ここを外すと事業が成立しない。
■まとめ：事業内容別に“最適物件の条件”は全く違う
買う人・借りる人が物件選びで失敗しないためには、
事業内容別の最適条件を理解することが最重要です。
そして、
・設備負荷
・天井高
・車両動線
・事務所の質
・湿気・雨漏り
この5つを事業内容に合わせて判断すれば、
築古でも最適な物件を選べるようになります。
次回は、
「買う人・借りる人の22回目：事業の成長段階別“物件の乗り換え戦略”」
をまとめます。
