■1. 「見た目」ではなく「設備負荷」で判断する（最重要）
工場・倉庫は、
見た目が綺麗でも使えない物件が多い
という特徴があります。
●見た目が綺麗でも使えない典型例
・電力容量が弱い
・排水が雑排水のみ
・天井が低い
・床荷重が弱い
・車両動線が悪い
逆に、
見た目が古くても設備負荷が強い物件は“当たり”
です。
■2. “第一印象”に惑わされない（入口の綺麗さは判断材料にならない）
売る人・貸す人は、
入口周りを綺麗にして印象を良くします。
しかし、買う人・借りる人が見るべきはそこではありません。
●第一印象より重要な項目
・電力容量
・排水経路
・天井高
・床荷重
・車両動線
・用途地域
・消防設備
入口が綺麗＝使える物件ではない。
■3. “写真の良さ”に騙されない（写真は演出できる）
売却資料や募集資料の写真は、
物件の良い部分だけを切り取っている
ことが多いです。
●写真で判断してはいけない理由
・天井高は写真では誤魔化せる
・床のひび割れは写さない
・車両動線は写真では分からない
・排水設備は写らない
・電力容量は写真では判断できない
写真は参考程度。必ず現地で確認する。
■4. “設備の現在地”を自分で確認する（最重要）
売る人・貸す人の説明は、
曖昧なことがあります。
買う人・借りる人は、
自分で設備の現在地を確認することが必須です。
●必ず自分で確認すべき項目
・電力容量（kVA）
・三相200Vの有無
・排水の種類（雑排水／汚水）
・排水管の太さ
・天井高
・床の状態
・前面道路の幅
・車両の出入り可否
・消防設備の有無
設備負荷を自分で確認できる人は、物件選びで失敗しない。
■5. “弱点の説明”を聞いて判断する（弱点は悪ではない）
売る人・貸す人が弱点を正直に説明してくれる場合、
その物件は信頼できます。
●弱点の正しい説明例
・電力容量が小さいため機械系は不可
・排水は雑排水のみ
・天井高は低いが軽作業には十分
・車両動線は軽・2tまで
・床荷重は軽作業向け
弱点を正直に説明してくれる物件は、
用途が明確で、事業が成立しやすい。
■6. “用途を限定して使う”という発想を持つ
買う人・借りる人は、
物件を万能に使おうとすると失敗します。
●用途を限定すると成功する例
・軽作業だけに使う
・保管だけに使う
・EC発送だけに使う
・事務所兼倉庫として使う
・軽貨物の拠点にする
用途を限定することで、
弱い設備負荷でも十分使える物件になる。
■7. “長期安定して使えるか”を判断する（買う人は特に重要）
買う人は、
長期的に使えるかどうか
を必ず判断する必要があります。
●長期安定の判断ポイント
・事業内容が設備負荷に合っているか
・将来機械を増やす予定があるか
・車両台数が増えるか
・水を使う作業が増えるか
・火気使用の予定があるか
事業内容が変わると、
設備負荷と合わなくなり、使えなくなる可能性があります。
■まとめ：物件の見極めは“設備負荷 × 用途 × 将来計画”
買う人・借りる人が物件を見極める際は、
見た目ではなく設備負荷を見ることが最重要です。
そして、
・設備負荷
・用途の適合性
・将来の事業計画
この3つが合っていれば、
築古でも十分使える物件になります。
次回は、
「買う人・借りる人が“高値物件を避けるための判断基準”（18回目）」
をまとめます。
