■1. 弱い設備負荷でも“強いニーズ”を持つ業種に絞る（最重要）
設備負荷が弱くても、
その設備負荷で十分な業種
に貸すことで、賃料を高く設定できます。
●弱い設備負荷でも高く借りる業種
・ECの小規模発送
・アパレルの保管・検品
・ネットショップの在庫管理
・軽貨物の拠点
・小規模事務所兼倉庫
・美容・健康系のスタジオ
・撮影スペース
・クリエイターの作業場
・小規模食品の保管（加工なし）
これらの業種は、
電力・排水・天井高・車両動線の負荷が小さい
ため、設備負荷が弱くても問題ありません。
さらに、
「広さ」より「使いやすさ」「雰囲気」「立地」を重視するため、賃料が高くても決まる
という特徴があります。
■2. “内装の雰囲気”を整えるだけで賃料が上がる
設備負荷が弱い物件でも、
内装の雰囲気が良いと賃料が上がります。
●効果が大きい改善（費用が小さい）
・壁を白く塗る
・床を簡易的に補修する
・照明をLEDに交換
・事務所部分を整える
・入口周りを綺麗にする
・雑草を除去する
・外壁を簡易塗装する
これらは数万円〜数十万円でできる改善ですが、
内見時の印象が劇的に変わり、賃料を上げても決まるようになります。
■3. “用途を限定する”ことで賃料を上げる
設備負荷が弱い物件は、
用途を広げるほど賃料が下がる
という特徴があります。
逆に、
用途を絞るほど賃料が上がる
というのが実務の結論です。
●用途限定の例
・「軽作業限定」
・「保管・検品向け」
・「EC発送向け」
・「事務所兼倉庫向け」
・「スタジオ利用向け」
用途を絞ることで、
その用途に合う借り手が“高くても借りたい”状態になる
ため、賃料を上げられます。
■4. “小さな設備強化”で賃料を上げる
設備負荷が弱い物件でも、
小さな設備強化だけで賃料を上げられます。
●費用が小さく効果が大きい設備強化
・電力を少しだけ増設（＋10〜20kVA）
・排水管の交換（細い部分だけ）
・シャッターの交換
・照明の増設
・簡易的な空調の設置
・床の部分補強
これらは数十万円〜100万円程度でできる改善ですが、
賃料を＋1,000〜2,000円／坪 上げられるケースが多いです。
■5. “付加価値”を作ることで賃料を上げる
設備負荷が弱くても、
付加価値を作ることで賃料を上げられます。
●付加価値の例
・駐車場を複数台付ける
・24時間利用可能にする
・短期契約を可能にする
・Wi-Fiを設置する
・簡易的な事務所を作る
・防犯カメラを設置する
・荷物の受け取りスペースを作る
これらは、
設備負荷とは関係なく“使いやすさ”を上げる戦略
であり、賃料アップに直結します。
■6. “弱い設備負荷でも高く貸せる物件”の共通点
川口市周辺で、設備負荷が弱いのに高く貸せている物件には共通点があります。
●共通点
・用途を絞って募集している
・内装の雰囲気が良い
・小さな改善をしている
・付加価値を作っている
・軽作業系の業種をターゲットにしている
・募集条件が明確
・設備の弱さを正直に伝えている
設備負荷が弱くても、
戦略が正しければ高く貸せる
というのが実務の結論です。
■まとめ：弱い設備負荷は“戦略で高く貸す”のが正解
弱い設備負荷の物件でも、
・用途を絞る
・内装の雰囲気を整える
・小さな設備強化をする
・付加価値を作る
・弱い設備負荷に合う業種を狙う
この5つを徹底することで、
弱い設備負荷でも“高く貸せる物件”に変わります。
次回は、「弱い設備負荷の物件を“長く安定して貸す方法”（所有者向け）」について解説します。
