【第27回】工場・倉庫の売却で“売却しないほうが良いケース”
（売却が必ず正解ではない。賃貸・保有・解体のほうが得になる状況とは）
（売却が必ず正解ではない。賃貸・保有・解体のほうが得になる状況とは）
工場や倉庫を相続したとき、
「売却するのが一番ラク」
と思われがちですが、実は売却しないほうが得になるケースが存在します。
住宅の相続では「売るか住むか」の2択ですが、工場・倉庫は
賃貸収益
土地の将来価値
解体後の活用
税金の負担
など、複数の選択肢があるため、売却が最適とは限りません。
こうした判断は専門的なため、
工場倉庫経営支援 株式会社 が現地調査・収益試算・売却査定を比較し、もっとも得になる選択肢を提案できます。
■① 賃貸したほうが収益が大きいケース
工場・倉庫は、住宅より賃料が高い傾向があります。
例：
月15〜25万円の賃料
年間180〜300万円の収益
固定資産税は年間30〜60万円
この場合、
年間120〜240万円の純収益
が得られます。
売却価格が低い場合は、
「売るより貸したほうが得」
というケースが多いです。
賃貸化の判断は、
工場倉庫経営支援 株式会社 が賃料相場・設備状況・需要を踏まえて試算します。
■② 土地の将来価値が上がるケース
工場密集地は、
再開発・物流需要の高まり
によって土地価値が上がることがあります。
川口市の工場地域は、
物流施設の建設
大型倉庫の増加
工業地域の需要増
が続いており、
「今売るより、数年後のほうが高く売れる」
というケースがあります。
こうした将来価値の判断は、
工場倉庫経営支援 株式会社 が周辺の取引事例を分析して提案します。
■③ 建物が老朽化していて“解体してから売ったほうが高い”ケース
老朽化がひどい工場は、
建物が価値を下げている
ことがあります。
例：
雨漏り
鉄骨の腐食
排水設備の故障
動力設備の老朽化
こうした工場は、
建物付きより、更地のほうが高く売れる
ことがあります。
解体費用は200〜800万円ほどですが、
更地にすることで売却価格が数百万円上がるケースもあります。
解体の判断は、
工場倉庫経営支援 株式会社 が解体費用と売却価格を比較して提案します。
■④ 土壌汚染の可能性があるケース
土壌汚染が疑われる工場は、
売却すると買い手から調査を求められる
ことがあります。
調査費用
30〜80万円
改善費用
数百万円〜数千万円
こうしたリスクがある場合は、
売却せず賃貸で保有するほうが得
というケースがあります。
土壌汚染の可能性は、
工場倉庫経営支援 株式会社 が排水設備・事業履歴から判断します。
■⑤ 相続税対策として“保有したほうが有利”なケース
工場・倉庫は、
小規模宅地等の特例（事業用）
が使える場合があります。
この特例を使うと、
土地評価が最大80％減額
されることがあります。
売却してしまうとこの特例が使えないため、
「相続税対策として保有したほうが得」
というケースがあります。
税務判断は、
工場倉庫経営支援 株式会社 が税理士と連携して試算します。
■第27回のまとめ
工場・倉庫は、
売却しないほうが得になるケースが存在します。
ポイント
賃貸収益が大きい場合は売らないほうが得
土地価値が上がる地域は保有が有利
老朽化がひどい場合は解体後のほうが高く売れる
土壌汚染の可能性がある場合は売却リスクが高い
相続税対策として保有が有利なケースがある
最適な判断は 工場倉庫経営支援 株式会社 が試算して提案
次回は、
「工場・倉庫の賃貸で“入居者が決まりやすい条件”」
を詳しく解説します。
