工場や倉庫を相続したとき、最初に確認すべき項目のひとつが

「用途地域」  

です。

用途地域とは、土地の使い方を決める“街のルール”のようなもの。

住宅地なのか、商業地なのか、工業地なのかによって、

建てられる建物

騒音・排水の規制

売却価格

賃貸需要

相続税評価

が大きく変わります。

川口市は工業地域が多く、用途地域の違いが工場・倉庫の価値に直結します。

今回は、工場・倉庫の相続で用途地域がなぜ重要なのか、実務レベルで解説します。

■用途地域は大きく3つの工業系に分かれる

工場・倉庫に関係する用途地域は次の3つです。

① 準工業地域

住宅・店舗・小規模工場が混在する地域。

川口市では青木・弥平・領家などに多い。

特徴：

住宅も建てられる

小規模工場はOK

騒音・排水の規制は比較的ゆるい

売却しやすい

賃貸需要が高い

相続税評価は一般的な宅地と同じ方法で行われます。

準工業地域は用途が広いため、売却価格が安定しやすいです。

（用途地域の定義は都市計画法に基づく ）

② 工業地域

ほとんどの工場が建てられる地域。

川口市の工場密集地に多い。

特徴：

住宅も建てられる

大半の工場が建てられる

騒音・排水の規制は準工業より厳しくない

工場としての需要が高い

売却価格は用途次第で大きく変動

工場としての利用価値が高いため、賃貸需要が強い地域です。

③ 工業専用地域

工場しか建てられない地域。

特徴：

住宅・店舗は建てられない

工場のみ建築可能

騒音・排水の規制がもっとも緩い

工場としての需要は高いが、買い手が限定される

売却価格は用途制限の影響を受ける

相続税評価では、用途制限が強いため、評価額が下がるケースがあります（しんしゃく割合の適用など） 。

■用途地域で「売却価格」が大きく変わる理由

用途地域は、工場・倉庫の売却価格に直結します。

●準工業地域

住宅・店舗も建てられるため、買い手が多い。

→ 売却価格が高くなりやすい

●工業地域

工場としての需要が強い。

→ 工場用途なら高く売れるが、住宅用途は難しい

●工業専用地域

工場しか建てられないため、買い手が限定される。

→ 売却価格が下がることがある

用途地域の違いだけで、同じ広さの土地でも数百万円〜数千万円の差が出ることがあります。

■用途地域は「相続税評価」にも影響する

相続税評価は、用途地域によって変わります。

●準工業地域

一般的な宅地と同じ評価方法（路線価方式・倍率方式） 。

●工業地域

工場としての利用価値が高いため、路線価が高いことがある。

●工業専用地域

用途制限が強いため、

しんしゃく割合（30％・50％）  

が適用されるケースがある 。

用途地域を知らないまま相続税を計算すると、

「本来より高い税額を払ってしまう」

という失敗が起きます。

■用途地域は「賃貸需要」にも影響する

工場・倉庫の賃貸需要は、用途地域によって大きく変わります。

●準工業地域

小規模事業者・物流・軽作業の需要が高い。

●工業地域

製造業・加工業の需要が強い。

●工業専用地域

騒音・排水の規制が緩いため、重作業の需要が高い。

用途地域を理解していないと、

「賃料設定を間違える」

「ターゲットがズレる」

という失敗が起きます。

■第10回のまとめ

工場・倉庫の相続では、用途地域の確認が必須です。

用途地域によって、

売却価格

賃貸需要

相続税評価

土地の使い方

が大きく変わります。

特に川口市は工業地域が多く、用途地域の違いが工場・倉庫の価値に直結します。

次回は、

「工場・倉庫の相続で必ず確認するべき“前面道路の幅員と接道条件”」  

を詳しく解説します。