工場や倉庫の相続では、最初に必ず作るべき書類があります。

それが 「財産目録」 です。

財産目録とは、

相続財産をすべて一覧にした“台帳”のようなもの  

で、相続の判断・税務・売却・賃貸など、すべての基礎になります。

住宅の相続でも作りますが、工場・倉庫の場合は項目が多く、内容も複雑です。

川口市の工場は築年数が古く、設備や排水が残っているケースが多いため、財産目録の重要性がさらに高くなります。

今回は、工場・倉庫の相続で必ず作るべき財産目録の作り方を、実務レベルで解説します。

■財産目録は「プラス財産」と「マイナス財産」を分けて作る

工場・倉庫の財産目録は、次の2つに分けて作るのが基本です。

プラス財産（資産）

マイナス財産（負債・コスト）

工場・倉庫は負債が多いため、プラスだけを見て判断すると危険です。

■① プラス財産（資産）の書き方

工場・倉庫のプラス財産は、次の項目を必ず記載します。

●土地

所在地（地番）

面積

用途地域

前面道路の幅員

接道状況

固定資産税評価額

境界の状況

川口市の工業地域は土地評価が高いため、相続税に直結します。

●建物（工場・倉庫）

構造（鉄骨造・RC造など）

築年数

増築の有無

建築確認の有無

老朽化の程度

消防設備の状況

築30〜50年の工場が多く、老朽化が進んでいるケースがほとんどです。

●設備・機械

クレーン設備

コンプレッサー

動力盤

排水設備

ラック・棚

大型機械

コンクリート基礎

設備は「動産」として評価されることがあります。

■② マイナス財産（負債・コスト）の書き方

工場・倉庫の相続では、マイナス財産のほうが重要です。

●解体費用

建物の構造

面積

設備の残存状況

アスベストの有無

工場の解体費用は 200〜800万円以上 が一般的です。

●設備撤去費用

クレーン設備

大型機械

排水設備

動力設備

コンクリート基礎

撤去費用は数十万〜数百万円になることがあります。

●土壌汚染の可能性

過去の事業内容

排水設備の種類

地歴（鋳物・金属加工が多い地域か）

改善費用は数百万円〜数千万円になることがあります。

●固定資産税

工場は土地が広いため、固定資産税が高額です。

●借入金

事業用の借入が残っている場合は、相続人が引き継ぎます。

■③ 財産目録は「一覧表」で作ると使いやすい

財産目録は、次のような一覧表にすると実務で使いやすくなります。

【財産目録（例）】

■プラス財産

土地：川口市○○町○○番地、200坪、工業地域、評価額2,500万円

建物：鉄骨造、築45年、老朽化あり

設備：クレーン設備1基、コンプレッサー1台、排水設備あり

■マイナス財産

解体費用：概算600万円

設備撤去費用：概算150万円

土壌汚染の可能性：中程度（要調査）

固定資産税：年間32万円

借入金：なし

この一覧表があるだけで、

相続するべきか

放棄するべきか

限定承認が良いか

売却か賃貸か

などの判断が一気にしやすくなります。

■④ 財産目録は「相続税の計算」にも必須

財産目録は、相続税の計算にも必須です。

工場・倉庫は土地が広く、設備も多いため、

財産目録がないと相続税の計算ができません。

川口市の工業地域は土地評価が高いため、相続税が高額になるケースが多く、財産目録の重要性がさらに高くなります。

■第9回のまとめ

工場・倉庫の相続では、財産目録がすべての基礎になります。

ポイントは次のとおりです。

プラス財産とマイナス財産を分けて書く

土地・建物・設備を細かく記載する

解体費用・設備撤去費用・土壌汚染など負債を必ず記載する

一覧表にすると判断がしやすい

相続税の計算にも必須