工場や倉庫を売却する際、もっとも重要なのが
「売却前の現地調査」
です。
住宅の売却では「室内の状態」「外観の写真」程度で済みますが、
工場・倉庫はまったく別物です。
工場の売却は、
設備
動力
排水
消防
境界
道路
老朽化
など、専門的な項目を調査しないと、
売却価格が下がる・売却できない・トラブルになる
という重大な問題が発生します。
こうした専門的な現地調査は、
工場倉庫経営支援 株式会社 がもっとも得意とする領域で、売却前に必ず実施しています。
■① 設備の現況調査（残すべきか、撤去すべきか）
工場の売却で最初に確認するのが、
設備が使えるかどうか
です。
調査項目
クレーン設備の動作
コンプレッサーの状態
動力盤の容量
ラック・棚の強度
大型機械の残存価値
設備が使える場合
→ 製造業が高く買う
→ 賃貸需要も強い
設備が壊れている場合
→ 撤去費用が必要
→ 売却価格が下がる
設備の価値判断は専門的なため、
工場倉庫経営支援 株式会社 が設備の残存価値を評価します。
■② 動力設備（三相200V）の調査
動力設備は、工場の売却価格を左右する最重要項目です。
調査項目
動力盤の状態
契約容量（kVA）
電力会社との契約名義
ブレーカーの老朽化
配線の安全性
動力が使える工場
→ 製造業が高く買う
動力が使えない工場
→ 設備更新が必要
→ 価格が下がる
動力の調査は専門業者が必要なため、
工場倉庫経営支援 株式会社 が電気業者と連携して調査します。
■③ 排水設備（産業排水）の調査
排水設備は、工場売却で必ず確認すべき項目です。
調査項目
排水ピットの状態
油水分離槽の機能
排水ポンプの作動
配管の腐食
逆流の有無
清掃記録の有無
排水設備が機能している
→ 製造業が高く買う
排水設備が壊れている
→ 清掃・修繕が必要
→ 価格が下がる
排水設備の調査は専門的なため、
工場倉庫経営支援 株式会社 が清掃業者と連携して対応します。
■④ 消防設備の調査
消防設備が古い工場は、
賃貸できない・売却できない
という問題が発生します。
調査項目
火災報知器の作動
消火器の期限
避難経路の表示
スプリンクラーの有無
点検記録の有無
消防設備の整備が必要かどうかは、
工場倉庫経営支援 株式会社 が買い手の種類に合わせて判断します。
■⑤ 境界と測量の調査
境界が曖昧な工場は、
売却できない
ことがあります。
調査項目
境界杭の有無
公図との一致
隣地との境界認識
測量の必要性
境界が不明な場合は、
工場倉庫経営支援 株式会社 が土地家屋調査士と連携して確定測量を行います。
■⑥ 前面道路の幅員・接道条件の調査
工場の売却価格は、
前面道路の幅員で大きく変わります。
調査項目
道路幅員
大型車両の進入可否
再建築の可否
私道か公道か
持分の有無
道路条件の調査は専門的なため、
工場倉庫経営支援 株式会社 が道路台帳を確認し、売却に不利な点を整理します。
■第23回のまとめ
工場・倉庫の売却では、
売却前の現地調査が価格と成功率を決める
と言っても過言ではありません。
ポイント
設備の状態で価格が変わる
動力設備は最重要項目
排水設備は必ず調査する
消防設備は賃貸・売却に直結
境界が曖昧だと売却できない
道路条件は価格に直結
現地調査は 工場倉庫経営支援 株式会社 が一括対応
